بازار جایگزین ساخت و ساز مسکونی

اقتصاد برتر

تغییر قیمت مسکن طی سال ۹۸ به افت شدید قدرت خرید مسکن و نبود تقاضای بالفعل در بخش‌هایی از بازار می شود.

تهران – اقتصادبرتر – ۱۲ اردیبهشت ۹۸

به گزارش #اقتصادبرتر ، در این فضا به سازنده‌ها توصیه می‌شود از حوزه «نوسازی یا همان تخریب و ساخت از نو» به حوزه «بازسازی یا تعمیر خانه‌های قدیمی» رو بیاورند.

بازار جایگزین ساخت و ساز مسکونی به‌عنوان مدلی از فعالیت ساختمانی که در شرایط فعلی بازار مسکن می‌تواند قفل سرمایه‌گذاری در مسیر عرضه را با کمترین هزینه باز کند، به بساز‌و‌بفروش‌ها معرفی شد.

حس ناخوشایند فعالان ساختمانی به «چشم انداز یک سال آتی بازار کار و فعالیت» در حوزه مسکن و ساختمان، «انگیزه و اقدام برای ساخت و ساز» را در ادامه رکود نسبی سال گذشته، باز هم کاهش داده است.

شکل مناسب سرمایه‌گذاری ساختمانی در سال ۹۸ به‌خصوص در تهران و شهرهای بزرگ که بازار ملک در آنها با تنش ناشی از قیمت آپارتمان و رکود معاملات روبه‌رو است، می‌تواند «انتقال فاز سرمایه‌گذاری از حوزه ساخت به حوزه بازسازی» باشد. در تهران فعالیت‌های ساختمانی در «نوسازی یا همان تخریب و مشارکت» خلاصه می‌شود. بیش از ۷۰ درصد ساخت و سازهای مسکونی نه روی زمین خام که روی عرصه آزاد شده از محل تخریب ساختمان‌های مسکونی (نوسازی) انجام می‌شود. بر اساس مدلی  پیشنهاد کرده‌ام، «بازسازی» در شرایط فعلی بازار مسکن می‌تواند جایگزین «نوسازی» شود. مناطق ضعیف شهر محل مناسب ایجاد بازار «بازسازی خانه‌ها» است. سود سرمایه‌گذاری در پروژه‌های «بازسازی ساختمان‌های مسکونی کم واحد» با لحاظ مدت زمان لازم برای بازسازی به جای تخریب و نوسازی، بیشتر از بازار اول است. در تخریب و نوسازی، ‌پروژه از مرحله صفر شروع می‌شود.

حس ناخوشایند فعالان ساختمانی به «چشم انداز یک سال آتی بازار کار و فعالیت» در حوزه مسکن و ساختمان، «انگیزه و اقدام برای ساخت و ساز» را در ادامه رکود نسبی سال گذشته، باز هم کاهش داده است؛ به‌طوری که «ترس از نبود تقاضای موثر در زمان فروش» در کنار «نگرانی اولیه از بابت چگونگی برآورد سقف هزینه ساخت و قیمت تمام شده با توجه به ناپایداری شدید قیمت مصالح ساختمانی»، ریسک دریافت پروانه ساختمانی را حتی برای سازنده‌های باسابقه و دارای بنیه مالی و فنی مناسب، تا حدی بالا برده است که دست کم در این مقطع از سال ۹۸، بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران ساختمانی هنوز به جمع‌بندی برای شروع پروژه‌های ساختمانی جدید نرسیده‌اند.سازنده‌ها به دلیل وضعیت فوق العاده حاکم بر بازار مسکن و البته سایر بخش‌ها،‌ قادر به «محاسبه هزینه ساخت حتی با درصد بالایی از خطا» نیستند. از طرفی، حتی با فرض «عبور از چالش هزینه‌ها و تامین مایحتاج ساخت و ساز»، سازنده‌ها چشم‌انداز روشنی برای فروش با توجه به رکود معاملات ناشی از ضعف قدرت خرید متقاضیان متصور نیستند. در این فضای مبهم، برخی سازنده‌ها با خروج از بازار ساخت و ساز، به سرمایه‌گذاری پرریسک در بازارهای زودنقدشونده‌ای همچون ارز و سکه رو آورده‌اند که به دلیل مهارت کم آنها در مقایسه با سفته‌بازهای با سابقه در این بازارها، اقدام آنها یک تهدید برای سرمایه اولیه‌شان محسوب می‌شود.

پیشنهاد به سرمایه‌گذاران و فعالان ساختمانی برای سال ۹۸، «جایگزین مناسب پروژه‌های ساخت و ساز» به شرح زیر است:

بازسازی در مقایسه با گذشته که همه دنبال تخریب کامل و ساخت از نو بودند، زمینه قوی پیدا کرده است. کسب و کار بازسازی ساختمان‌های مسکونی به حجم سرمایه با مقیاس متوسط نیاز دارد سود کوتاه‌مدت آن نیز مناسب است.فعالان ساختمانی چنانچه به «بازسازی خانه‌های قدیمی و نیازمند تعمیر» رو بیاورند، با توجه به مقیاس کم سرمایه مورد نیاز برای بازسازی هر واحد، امکان استفاده از تسهیلات جعاله با مبلغ ۱۰ تا ۲۰ میلیون تومان نیز فراهم است. حتی سیستم بانکی می‌تواند در شرایطی که مسیر ذهنی سیاست‌گذار برای افزایش سقف وام خرید مسکن بسته است، نسبت به تقویت قدرت تسهیلات جعاله (وام تعمیرات) اقدام کند. برآوردها نشان می‌دهد در شهر تهران در حال حاضر هزینه «بازسازی معمولی یا همان بازسازی در حد متوسط» مترمربعی حدود یک میلیون تومان است. در بازسازی یک واحد مسکونی، کابینت آشپزخانه، رنگ دیوار (کاغذ دیواری)، کف‌پوش و همچنین پنجره‌ها تعویض می‌شود و حتی لوله‌های آب داخل ساختمان نیز تعویض خواهد شد. برخی فعالان در حوزه بازسازی، البته قیمت یا فرمول مشخص برای هزینه بازسازی اعلام نمی‌کنند.

*حسین عبده تبریزی/دکترای رشته‌ی امور مالی و بانکداری

پاسخ دادن