تعیین سقف کرایه خانه

اقتصادبرتر

در پی افزایش نگرانی جامعه از رشد نجومی اجاره‌بها، وزارت راه و شهرسازی از تشکیل کمیته ویژه ای برای تعیین سقف کرایه خانه در این وزارتخانه خبر داد و اعلام کرد: با ابزار مالیاتی از مستأجران حمایت خواهد شد.

تهران – اقتصاد برتر – ۳۱ اردیبهشت ۹۸

به گزارش #اقتصادبرتر، در حالی که به فصل نقل و انتقال مسکن نزدیک می‌شویم، فعالان بازار مسکن از رشد حدود ۱۰ تا ۴۰ درصدی اجاره‌بها خبر می‌دهند و برخی مالکان نیز پیشنهادات عجیب و غریبی برای اجاره واحدهای مسکونی مطرح می‌کنند.این شرایط و عدم تناسب نرخ اجاره با درآمد مستاجرها کار را به جایی رسانده که مستاجران به اولویت‌های بعدی همچون کوچ به حاشیه شهرها فکر می‌کنند؛ اتفاقی که به طور محسوس در سال گذشته مشاهده می‌شد و بسیاری از مستاجرانی که دیگر توانایی اجاره حتی در مناطق پایین تهران را نداشتند، به حاشیه شهر تغییر سکونت دادند.

آن‌طور که فعالان بازار مسکن می‌گویند، فصل اجاره باید از ۱.۲ ماه آینده آغاز شود، اما در حال حاضر کمتر کسی را می‌توان یافت که امکان جابه‌جایی را در این بازار داشته باشد؛ چراکه متاسفانه یک جو روانی ایجاد شده مبنی بر این‌که قیمت مسکن ۲ برابر شده و به تبع آن، نرخ اجاره مسکن نیز دو برابر شود.

بنا بر اطلاعاتی که در زمینه ثبت قراردادهای خرید و فروش و اجاره در بازار مسکن در مدت زمان ۲۱ روز ابتدایی اردیبهشت امسال منتشر شده، میزان ثبت قرارداد اجاره در این مدت نسبت به مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است. با این حال، بررسی‌ها حکایت از آن دارد که ۱۰ تا ۴۰ درصد نرخ اجاره‌بهای پیشنهادی در اردیبهشت رشد کرده است.

آخرین آمار بانک مرکزی مربوط به تحولات اجاره‌بهای مسکن در فروردین‌ماه امسال نیز حاکی از آن است که در شهر تهران و در کل مناطق شهری اجاره‌بها به ترتیب معادل ۲۱.۹ و ۱۸.۸ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل افزایش داشته است.

*نرخ‌ها ساعتی بالا می‌رود

در این پیوند، رئیس کمیسیون عمران مجلس، از رویکرد دستگاه‌های اجرایی در عدم واگذاری اراضی دولتی برای تولید مسکن انتقاد کرد و گفت: دستگاه‌های نظارتی و بازرسی باید با متخلفان برخورد کنند.

محمدرضا رضایی کوچی اظهار داشت: با اشاره به تلاطمات بازار مسکن بویژه حوزه اجاره‌، اظهار داشت:‌ متأسفانه در شرایط کنونی هیچ نظارتی در این بخش وجود ندارد و قیمت‌ها طبق سلیقه مالکان و به صورت ساعتی در حال بالا رفتن است، در این میان هیچ دستگاهی خود را مسئول کنترل و نظارت بر قیمت مسکن نمی داند.

وی تصریح کرد: برخی کارشناسان نسبت به عملکرد سازمان تعزیرات حکومتی در عدم کنترل قیمت بازار مسکن انتقاد دارند، اما مسئولان این سازمان اعلام می‌کنند برای کنترل بازار باید قیمت منطقه‌ای تعریف شود تا تعزیرات بر این مبنا با متخلفان برخورد کند.

وی با بیان این‌که طی چند سال گذشته بارها اعلام کرده ایم برای مدیریت بازار مسکن، باید قیمت پایه ای در هر منطقه تعیین شود، افزود:‌ بر اساس این قیمت‌ها بازار کنترل می‌شود، البته برخی معتقد به اقتصاد آزاد و تعیین قیمت‌ها در بازار هستند. اما این مسأله زمانی می‌تواند اجرایی شود که دولت در عرصه تولید گسترده مسکن به نتیجه رسیده باشد.

رئیس کمیسیون عمران مجلس با اعلام این‌که هم‌اکنون کشور با کمبود ۴ میلیون واحد مسکن مواجه است، گفت: تولید گسترده مسکن و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی نقش برجسته ای در کنترل قیمت‌ها خواهند داشت، اما هر دو مسأله تاکنون عملیاتی نشده است.

رضایی کوچی با انتقاد از عملکرد دستگاه‌ها و سازمان‌ها در خصوص عدم اجرای دستورات رئیس‌جمهوری برای واگذاری اراضی دولتی جهت تولید مسکن، اظهار داشت: متأسفانه با وجود دستور رئیس جمهور، هنوز یک متر زمین برای تولید مسکن توسط سازمان‌ها واگذار نشده و دستگاه‌ها عملا به اموال و اراضی خود چسبیده اند. اراضی دولت متعلق به مردم، دولت و حکومت است و دستگاه‌ها باید در شرایط سختی مانند امروز، زمینه را برای تولید مسکن در این مناطق فراهم کنند.

وی گفت: سازمان‌های بازرسی دولت باید به مسأله نقض قانون توسط دستگاه‌های اجرایی در عدم واگذاری اراضی دولتی ورود کرده و با مدیران متخلف برخورد جدی صورت گیرد.

*منافع گروهی در گرو بهم‌ریختگی بازار اجاره

وضعیت نامشخص بازار اجاره، در حال حاضر باعث شده که دولت به دنبال سازوکاری تازه برای ساماندهی بازار باشند. بر همین اساس، در روزهای گذشته مدیرکل دفتر سرمایه‌گذاری و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، از رونمایی برنامه‌ای برای حمایت مستاجران خبر داد که در روزهای آینده اعلام خواهد شد. عباس فرهادیه اعلام کرد که بزودی چند برنامه که التهاب بازار اجاره را کاهش می‌دهد، نهایی خواهد شد. به اعتقاد وی، نرخ اجاره‌بها هیچ ارتباطی به قیمت مسکن ندارد.

فرهادیه در خصوص جوی که بازار اجاره به راه افتاده، عنوان کرده است: این جو روانی متاسفانه توسط عده‌ای که منافع آنها در این قضیه است، در حال رقم خوردن است؛ البته نمی‌خواهیم کسی را به این داستان متهم کنیم. وی باور دارد: بخش اجاره اصولا تا الان نشان می‌دهد از تورم عمومی پیروی کرده و امروز هم اعتقاد داریم نرخ اجاره از تورم عمومی تبعیت می‌کند و این جهش‌های قیمتی مسکن در خصوص بازار اجاره صدق نمی‌کند.

*اخذ مالیات تصاعدی از اجاره‌های بالا

به نظر می‌رسد یکی از سازوکارها و ابزارهایی که دولت برای کنترل قیمت‌ها در بازار اجاره در نظر گرفته، دریافت مالیات تصاعدی باشد. موضوعی که به تازگی وزیر راه و شهرسازی نیز خبر داده است. محمد اسلامی اعلام کرده اصلاحیه‌ای را با مجلس پیگیری می‌کنیم که در صورت تصویب، چنانچه سقف اجاره‌بهای مسکن رعایت شود، مشمول معافیت مالیاتی شود، در غیر این صورت اخذ مالیات به صورت تصاعدی افزایش می‌یابد.

به گفته محمد اسلامی، این اصلاحیه هنوز در مرحله اجرایی نیست و در تعامل با مجلس هستیم. نکته مهم این اصلاحیه این است که کار اثربخشی برای مستاجران انجام شود.

وی عنوان کرده برای اتصال سامانه مالیاتی آن نیز اقداماتی را انجام دادیم و باید چند سیستم به هم متصل شود. البته مهم این است که اطلاعات دقیق وجود داشته باشد و از آن استفاده کرد.

آن‌طور که صدیف بدی، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس درباره نشست چندی پیش مجلس با وزیر راه گفته، قرار است براساس ارزش منطقه‌ای ملک و دارایی افراد، نرخ و تعرفه مشخصی تعیین می‌شود که در صورت رعایت مالکان معافیت مالیاتی تعلق خواهد گرفت و اگر رعایت نکنند، طبیعتا به او تعلق نگرفته و مالیات به صورت تصاعدی اخذ خواهد شد.

*ضمانت اجرایی مالیات تصاعدی؟

حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در خصوص دریافت مالیات تصاعدی از مالکانی که سقف اجاره‌بها را رعایت نمی‌کنند، گفت: در رابطه با این اطلاعاتی که داده شده، چند نکته مطرح است. زمانی مشکل مسکن در حوزه خرید و فروش و اجاره حل می‌شود که توازن بین عرضه و تقاضا برقرار شود. تا زمانی که این توازن وجود ندارد و ما سالانه یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی نیاز داشته باشیم و تولید مسکن نیز به ۳۰۰ هزار واحد مسکونی هم نرسد، هر نوع طرح دیگری را بخواهیم در کشور اجرا کنیم، جنبه مسکنی و درمانی دارد و درمان درست برای حل مشکل نیست.

به اعتقاد وی، نکته دیگر این است که در خصوص اجاره و یا قیمت‌گذاری املاک، با برخوردهای تعزیراتی، پلیسی و قضایی مخالف هستم، اما اعتقاد دارم با کسانی که در بازار مسکن سوداگری می‌کنند باید برخورد پلیسی، قضایی و تعزیراتی شود.

عقبایی در خصوص کنترل قیمت اجاره تصریح می‌کند: اگر بگوییم اجاره‌بها از یک سقفی افزایش یابد و به آن مالیات تصاعدی تعلق می‌گیرد، این کار به نظر من روشی است که تنها موجر دیده شده و مستاجر را ندیدیم. به عبارت دیگر، برای موجر راه فرار وجود دارد.

وی عنوان می‌کند: فرض می‌گیریم، موجر در سال گذشته یک میلیون تومان اجاره می‌گرفته و سال بعد اجاره خود را می‌خواهد ۲ میلیون تومان کند. چه ضمانت اجرایی وجود دارد که بشود مالیات تصاعدی از این موجر گرفت؟ موجر می‌تواند به مستاجر بگوید که من یک قرارداد با شما تنظیم می‌کنم و در این قرارداد نرخ اجاره پارسال را می‌نویسیم که من حتی مشمول مشوق مالیاتی هم شوم، اما شما جداگانه ۱۲ چک ۲ میلیون تومانی به صورت جداگانه به من می‌دهی. آیا مستاجر راه دیگری دارد؟

مستاجر مجبور است تن به این کار بدهد. اگر هم مستاجر نپذیرد و بگوید نباید با قاعده‌ای که وجود دارد، این اجاره را بگیرید، موجر می‌گوید برای مثال، من خانه‌ام را می‌خواهم به دخترم یا پسرم بدهم تا بنشیند، لطفا تخلیه کنید.

نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور متذکر می‌شود: راه‌های فرار بسیاری برای موجر وجود دارد و این ابزارها خیلی کارا و موثر در کنترل نرخ اجاره نیست.

عقبایی با بیان این‌که در تمام کشورهای توسعه‌یافته قوانین مالیاتی سنگینی برای خانه‌های خالی وجود دارد، می‌گوید: من اعتقاد دارم که دولت برای خانه‌های خالی‌ای که در کشور وجود دارد و به طور عمده در مناطق بالا و خانه‌های لوکس و مدرن است، باید مالیات سنگین تعیین کند تا الگوی سازه ساختمان‌سازی در کشور تغییر کند و روی الگوهای متعادل و متناسب دهک‌های ضعیف و متوسط قرار گیرد و توازن برقرار شود. نکته بعدی این است که اگر خانه‌ها خالی بماند، میزان مالیات به حدی بالا باشد که مالیات اجاره ندادن خیلی بیشتر از اجاره گرفتن باشد. به عبارتی، مالکان مجبور شوند خانه‌های خود را خالی نگه ندارند.

وی با تاکید بر این‌که ما باید قوانین مالیاتی سنگین و تاثیرگذار در خصوص خانه‌های خالی وضع کنیم، عنوان می‌کند: با توجه به مثالی که برای شما زدم، می‌تواند گفت دریافت مالیات تصاعدی از اجاره‌های بالا در مجموع راهکار اثرگذاری نیست.

*حمایت مالیاتی از مستاجران

در این پیوند معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی خبر داد: ️افزایش اجاره‌بها، ضابطه‌مند می‌شود و وزارت راه و شهرسازی در سال جاری آن را اجرایی خواهد کرد.

سید مازیار حسینی ضمن اعلام اینکه افزایش اجاره‌بها، ضابطه‌مند می‌شود، گفت: «کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن» در وزارت راه و شهرسازی آغاز به کار کرده و هدف آن حمایت از مستأجران با ابزار مالیاتی است.

وی افزود: در تلاش هستیم سقف افزایش اجاره‌بها را برای سال جاری اعلام کنیم و با مصوبه دولت یا مجلس آن را اجرایی خواهیم کرد. سازوکار قانونی در کمیته‌ای متشکل از نمایندگان بخش خصوصی، دولت و مجلس تعیین خواهد شد.

حسینی همچنین اظهار داشت: بخش اصلی برنامه دولت، برای حمایت از دهک‌های یک تا هفت است و معتقدیم این بخش از جامعه بدون حمایت دولت امکان خانه‌دار شدن ندارند.

وی در انتها یادآور شد: توجه به آموزه‌های اخلاقی همچون زکات و تشویق سرمایه‌گذاران به عرضه بخشی از مسکن ساخته شده خود با قیمت پایین‌تر به اقشار کم‌درآمد، از جمله برنامه‌های اجرایی است که در دستور کار قرار دارد.

پاسخ دادن