خروج سوداگران از بازار مسکن

یک اقتصاددان با بیان اینکه تقاضای مصرفی در بازار مسکن به شدت تضعیف شده است، پیش‌بینی کرد بزودی شاهد خروج اجباری سوداگران از این بازار باشیم.

تهران – اقتصاد برتر – ۱۴ مرداد ۹۸

به گزارش #اقتصادبرتر، بهروز ملکی در تحلیل رفتار شناسی متقاضیان مسکن گفت: مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست.در یک تقسیم‏ بندی کلی می‌توان سَمت تقاضای مسکن را به دو دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‎ای تقسیم کرد.

وی افزود: هرچند در نیازسنجی مسکن، مواردی چون خانوارهای تازه تشکیل شده، خانوارهای منحل شده، استهلاک مسکن، تخریب و نوسازی و حتی کمبود موجودی فعلی مسکن، مورد توجه قرار می‌گیرد؛ ولی باید توجه داشت تقاضای مسکن، آن بخش از نیاز است که با قدرت خرید همراه بوده و به بازار ورود می‌کند.

این اقتصاددان با بیان اینکه قدرت خرید یا توان مالی خانوار نیز بستگی به درآمد و پس‎انداز گذشته، حال و آینده خانوار دارد، ادامه داد: علاوه بر توان مالی خانوار، عوامل متنوعی چون انتظار تغییر قیمت مسکن در آینده، نقدینگی و تورم، بازده دارایی‌های رقیب، تحولات جمعیتی و… بر تقاضای مسکن، اثر می‏گذارند.از سوی دیگر باید توجه داشت که مسکن، فقط کالایی مصرفی نیست.

وی به تقاضای مصرفی اشاره کرد و گفت: متقاضیان مصرفیِ مسکن به افرادی گفته می‌شود که هدف آن‏ها تأمین سرپناه و محلی برای سکونت است؛ زیرا مسکن، یکی از ضروریات زندگی و کالایی فاقد جانشین است.تقاضا در این بخش، عمدتاً به وسیله خانوارهایی شکل می‌گیرد که اولاً: ریسک‌گریزند؛ ثانیاً: به دنبال حفظ ارزش ثروت و دارایی خود در بلندمدت می‌باشند و ثالثاً: از آنجا که به خرید مسکن، نگاهی بلندمدت دارند، بنابراین نقدشوندگی برای آن‏ها چندان با اهمیت نیست.

ملکی در خصوص تقاضای سرمایه‌ای گفت: این نوع تقاضا در بازار داراییِ املاک صورت می‌پذیرد. متقاضی سرمایه‌ای، با هدف بهره‌مندی از عایدی سرمایه، اقدام به خرید مسکن می‌کند.این تقاضا به دو نوع تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی و تقاضای خرید مسکنِ سوداگرانه تقسیم می‌شود.

وی افزود: تقاضای خرید مسکن برای استفاده غیرشخصی عمدتاً با انگیزه‏‌هایی چون اجاره‏ داری و حفظ قدرت خرید صورت می‌پذیرد.این نوع متقاضیان، تمایلی به ورود و خروج متوالی ندارند و اساساً تحرکات آنان با اینرسی بالایی رخ می‌دهد.

وی در تشریح تقاضای خرید مسکن سوداگرانه اظهار داشت: از ویژگی‎های متقاضیان سوداگرانۀ خرید مسکن می‌توان به تمایل آنان برای خانه‏‌های خالی، توجه به بازارهای رقیب مسکن و ورود و خروج سریع (اینرسی پایین) اشاره کرد. این متقاضیان را می‌توان دارای تأثیرگذاری بالا بر نوسانات بازار مسکن دانست.در این نوع سرمایه‌گذاری، بازدهی مورد نظر سوداگر، فاصله بین قیمت خرید و فروش ملک در کوتاه‌مدت است. بر این اساس، برای یک سوداگر، نقدشوندگی ملک، از اهمیت بالایی برخوردار است.

ملکی گفت: بررسی رفتار سوداگران در توضیح پدیده‌های بازار مسکن ایران، بسیار با اهمیت است. سوداگران در دوره رونق، وارد بازار می‌شوند و از افزایش قیمت‌ها، حداکثر سود را کسب می‌کنند و با پدیدار شدن علائم رکود، به سرعت از بازار خارج می‌شوند و سرمایه خود را به بازارهای موازیِ مسکن همچون بانک، بورس، ارز و طلا منتقل می‌کنند.در اقتصادهایی مانند ایران که بازار سرمایه از عمق کافی برخوردار نیست، فعالیت‏های سوداگرانه در بازار مسکن، بیش‌تر است.

این اقتصاددان به حال و هوای تقاضای مسکن در شرایط کنونی اشاره کرد و گفت: قیمت یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران طی سالهای ٩٢ تا ٩۵ در حدود ۴ میلیون تومان ثابت بود. از ابتدای سال ٩۶ تحرک بازار مسکن شروع شد و منجر به رسیدن قیمت به حدود ١٣.۵ میلیون تومان در شرایط کنونی شد.واقع مطلب این است که هر چه تقاضای سوداگرانه مسکن طی سالهای ٩٢ تا ٩۵ کمرنگ بود از سال ٩۶ به این سو پررنگ و پرنگتر شده است. اما مطلب غیر قابل انکار این است که تقاضای سوداگرانه نمی تواند بدون پشتیبانیِ تقاضای مصرفی به مدت طولانی، ادامه حیات دهد.

ملکی افزود: بر این اساس و با توجه به اینکه هم اکنون نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، به حداکثر رسیده است تقاضای مصرفی به شدت تضعیف شده و به تبع، انتظار می‌رود شاهد خروج اجباری سوداگران از بازار مسکن و استقرار بازار در یک ثبات نسبی چند ساله باشیم.

پیش‌بینی خروج سوداگران از بازر مسکن در حالی است که خبرهای رسیده از بازار اجاره‌بها نیز حکایت از کاهش نرخ‌ها دارد.

*بازار اجاره آرام‌تر شد

جهش قیمت‌ها در بازار اجاره، این بخش را نیز دچار کسادی کرد.واسطه‌های ملکی می‌گویند به دنبال افت ۶۵ درصدی خرید و فروش مسکن، از ابتدای تیرماه بازار اجاره نیز دچار کسادی شده و عمده مستاجران قراردادهای خود را تمدید می‌کنند؛ شیب افزایش قیمت‌ها نیز ملایم‌تر شده است.

از ابتدای خردادماه امسال قیمت‌ها در بازار اجاره به تبعیت از جهش قیمت مسکن رشد قابل توجهی داشت. دفاتر املاک از افزایش ۲۰ تا ۷۰ درصدی نرخ‌های پیشنهادی از سوی موجران خبر دادند. با این‌که روند رشد قیمت‌ها با توجه به جامعه هدف بازار اجاره، پایین‌تر از افزایش قیمت خرید و فروش بوده، اما در برخی مناطق پرتقاضا اجاره بها به اندازه میانگین قیمت مسکن افزایش یافته است. به دلیل پایین آمدن نرخ سود بانکی نیز عمده مالکان ترجیح می‌دهند که به جای پول پیش، اجاره بیشتری دریافت کنند.

پیش‌بینی می‌شد با آغاز تیرماه که اولین ماه از فصل جابه‌جایی محسوب می‌شود شاهد افزایش جابه‌جایی و به تبع آن رشد قیمت‌ها در بازار اجاره باشیم اما افت شدید سرعت رشد قیمت مسکن تاثیر خود را در اجاره بها نیز ایجاد کرد و این بخش نیز تا حدودی آرام شده است؛ چرا که قیمت مسکن به عنوان مهم‌ترین شاخص قیمت اجاره ارزیابی می‌شود. هرچند عواملی همچون نرخ تورم، سود بانکی و بازدهی بازارهای رقیب نیز در افزایش اجاره بها موثر است. قیمت مسکن شهر تهران در تیرماه ۱۳۹۸ به متری ۱۳.۵ میلیون تومان رسید که نسبت به ماه قبل فقط ۰.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱ درصد رشد نشان داد. افزایش قیمت عمدتا در مناطق جنوبی صورت گرفت و مناطق میانی دچار کاهش قیمت شدند.

از سوی دیگر گزارش‌های میدانی نشان می‌دهد که امسال مستاجران به اولویت‌های بعدی روی آورده‌اند. بعضی به خانه‌های قدیمی‌تر رفته‌اند و برخی دیگر محله یا منطقه خود را تغییر داده‌اند. هم‌چنین از اطراف تهران خبر می‌رسد که به دنبال نوسانات نرخ اجاره بها جمعیت شهرهای اقماری پایتخت افزایش یافته است. یک واسطه ملکی در یکی از شهرهای شرق تهران می‌گوید: امسال شاهد مهاجرت تعداد قابل توجهی از خانوارهای تهرانی به این منطقه هستیم؛ برخی برای خرید آمدند و برخی دیگر برای اجاره.

با این‌که بانک مرکزی، میانگین افزایش اجاره بها در شهر تهران طی تیرماه امسال نسبت به تیرماه پارسال را ۲۵ درصد اعلام کرده، بررسی‌های میدانی حاکی از آن است که در مناطق دارای سرانه‌های مناسب و پرتقاضا افزایش، بسیار بیش از این مقدار بوده است. هرچند از اوایل تیرماه قراردادهای اجاره هم راکد شده و مشاوران املاک می‌گویند که عمده مستاجران قراردادهای خود را تمدید می‌کنند. مصطفی‌قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک هم خبر داده که در روزهای اخیر شاهد کاهش قیمت‌های پیشنهادی در بازار اجاره هستیم.

پیش‌بینی می‌شود هرچه به پایان فصل نقل و انتقالات نزدیک‌تر شویم بازار اجاره روند آرام‌تری به خود بگیرد.

قیمت اجاره بها در تهران بر اساس نرخ پیشنهادی در مردادماه ۹۸
محلهمتراژسن بناودیعه(تومان)اجاره(تومان)
سلسبیل۵۰۱۴۱۵ میلیون۱.۵ میلیون
اکباتان۷۴۱۷۰ میلیون
دروس۱۲۵۷۱۲۰ میلیون۵.۵ میلیون
پرند۸۰نوساز۱۰ میلیون۴۰۰ هزار
نواب۴۵۱۳۳۰ میلیون۱ میلیون
پونک۸۵۱۲۲۰۰ میلیون
مجیدیه۹۵۱۲۲۱۰ میلیون
جنت‌آباد۷۵۱۶۱۵۰ میلیون
تهرانپارس۷۰نوساز۱۳۰ میلیون
اندیشه۹۴۳۵۰ میلیون۹۵۰ هزار

پاسخ دادن