درآمد، پس‌انداز و مسکن|حامد قدوسی|تلگرام

جزئیات پرداخت تسهیلات بدون سپرده ساخت مسکن
اقتصادبرتر

داده‌های آمریکا را نگاه می‌کنم که رابطه بین «درآمد، اندازه خانوار و قیمت منزل خانوار» را نشان می‌دهد.

تهران – اقتصاد برتر – ۱۰ آبان ۹۸

داده‌های آمریکا را نگاه می‌کنم که رابطه بین «درآمد، اندازه خانوار و قیمت منزل خانوار» را نشان می‌دهد. وقتی دقت می‌کنیم الگوی قابل توجهی ظهور می‌کند:

الف) برای خانواده‌‌های با درآمد بالا، هر قدر تعداد اعضای خانواده بیش‌تر می‌شود، قیمت مسکن بالاتر می‌رود که یعنی خانوار خانه بزرگ‌تری تهیه کرده است (علیت معکوس از این زاویه که خانواده‌های با جمعیت بیش‌تر در مناطق گران‌تر ساکن هستند در این جا مطرح نیست و اریبی اتفاقا به نفع این فرض عمل می‌کند، خانواده‌های با جمعیت بیش‌تر محتمل‌تر است که در شهرهای ارزان‌تر ساکن باشند). ب) ولی برای خانواده‌های با درآمد پایین، رابطه تعداد اعضا و قیمت منزل شکل U-معکوس دارد. وقتی تعداد اعضاء از یک به دو یا سه می‌رسد قیمت مسکن بالاتر می‌رود که خب طبیعی است چون احتمالا نشان‌دهنده ازدواج و بچه‌دار شدن است. ولی وقتی تعداد اعضاء از سه بیش‌تر می‌شود، قیمت مسکن شروع به «پایین» رفتن می‌کند. یعنی خانواده‌های پرجمعیت با درآمد کم، در خانه‌های ارزان‌تری ساکن هستند.

چون درآمد را کنترل کرده‌ایم، فرض اصلی می‌تواند این باشد که در سطوح پایین درآمد، خانوار مجبور است سهم بزرگ‌تری از درآمد خود را صرف تامین نیازهای پایه اعضاء (مثل تغذیه و بهداشت و آموزش) کند و در نتیجه مبلغ کم‌تری برای خرید مسکن باقی می‌ماند. چون هزینه‌های پایه از یک جایی به بعد نسبتا به سقف می‌رسند، در درآمد بالا این اثر قوی نیست ولی برای درآمدهای پایین می‌‌تواند جدی باشد.

در بیش‌تر کشورهای دنیا، مسکن (خصوصا در شهرهای بزرگ) نرخ رشد بلندمدت قابل قبولی داشته است. ضمن این که در کشورهایی که وام مسکن سهم قابل توجهی از هزینه مسکن را تامین می‌کند، خانوارها به اصطلاح خرید اهرمی (Leverage) روی مسکن دارند و ممکن است از هر ده واحد ارزش مسکن، فقط یک واحد را از پس‌انداز پرداخت کرده باشند. به خاطر خرید اهرمی، وقتی قیمت مسکن در منطقه رشد می‌کند، سودی که نصیب صاحب‌خانه‌ها می‌شود ممکن است خیلی بزرگ‌تر از سرمایه‌گذاری اولیه باشد (چون همه افزایش قیمت به جیب صاحب منزل می‌رود و چیزی نصیب بانک صادرکننده وام مسکن نمی‌شود).

به نظرم ترکیب این دو مکانیسم (سرمایه‌گذاری نسبی بزرگ‌تر روی مسکن توسط خانواده‌های ثروت‌مندتر + رشد قیمت مسکن) بخشی از نابرابری درآمد و گسترش آن را توضیح می‌‌دهد که فکر می‌کنم در ایران هم کمابیش صادق است. طبقات متوسط و ثروت‌مند که صاحب منزل یا زمین شهری بزرگ‌تر در مناطق شهری ایران بودند، در ۲۵ سال گذشته برنده اصلی افزایش قیمت زمین در کشور بوده‌اند (تا جایی که حتی جابه‌جایی طبقاتی اقتصادی مهمی برای بعضی از خانوارها رخ داده است). این نوع مشاهدات بعضی‌ها را به این جمع‌بندی می‌رساند که منافع ناشی از رشد قیمت زمین شهری را تحت مقررات در بیاورند (مثلا مالیات سنگینی روی آن وضع کنند). بعضی دیگر هم البته استدلال می‌کنند که سرمایه‌گذاری روی زمین و مسکن، مثل هر سرمایه‌گذاری ریسکی دیگری است و نباید در آن مداخله کرد. به هر حال موضوعی است که هم‌چنان باز و داغ است.

✍️حامد قدوسی

پاسخ دادن