نجات ساخت و ساز با نقدینگی بخش خصوصی

نجات ساخت و ساز با نقدینگی بخش خصوصی
اقتصادبرتر

با توجه به خشکی منابع دولتی، کارشناسان معتقدند استفاده از نقدینگی بخش خصوصی تنها راهکار رونق بخشیدن به تولید و پایین آوردن قیمت مسکن است.

تهران – اقتصادبرتر – ۱۹ خرداد ۹۸

به گزارش #اقتصادبرتر ، بیش از پنج ماه از زمانی که محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را تقدیم رئیس‌جمهور کرد می‌گذرد. طبق این برنامه قرار است ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید، ۱۰۰ هزار واحد در مناطق ناکارآمد شهری و ۱۰۰ هزار واحد در مناطق هدف بنیاد مسکن احداث شود.
اما گزارش‌ها نشان می‌دهد عدم همسویی دستگاه‌های دولتی در ارائه زمین، گرانی مصالح ساختمانی، بی‌توجهی به نقش سازندگان، دشواری محاسبات بازده سرمایه، احتمال افت بازار تقاضا در زمان افتتاح طرح و از همه مهم‌تر نبود پول ازجمله موانعی است که پیش روی این برنامه قرار دارد.
در ابتدا تصور می‌شد به دلیل در اختیار داشتن زمین دولتی در شهرهای جدید، نقش شرکت عمران می‌تواند پررنگ‌تر از دو دستگاه دیگر دخیل در این طرح باشد، اما ظاهراً پروژه ناموفق مسکن مهر در این محاسبات نادیده گرفته شد. تجربه مسکن مهر نشان داد گروه هدف متقاضی اصلی مسکن در کلانشهرها که عمدتاً در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد زندگی می‌کنند تمایل چندانی برای مهاجرت به شهرهای اقماری ندارند. از سوی دیگر نوسازی و بهسازی در بافت‌های ناکارآمد نیز به دلیل محدودیت اعتبارات دولتی، بی‌میلی بخش خصوصی و عدم ایجاد بستر سهل و آسان برای سرمایه‌گذاری در این حوزه به کندی پیش می‌رود.
بر اساس آمار بیش از ۳۰ درصد خانوارهای ایرانی اجاره‌نشین هستند و به دلیل رکود مسکن و سیاست‌های انقباضی در ساخت و ساز طی پنج سال گذشته که منجر به گرانی افسارگسیخته شد احتمالاً تعداد مستاجرها در آینده بیشتر خواهد شد. هم‌چنین گفته می‌شود با توجه به ۷۰۰ هزار ازدواج و نوسازی بافت‌های فرسوده سالیانه به حدود یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم. انباشت تقاضا احتمالاً به افزایش خانوارهای مستأجر منجر می‌شود. این در حالی است که برنامه اقدام ملی جوابگوی تقاضای مطلق در بخش مسکن نیست و آن‌چه می‌تواند به جریان تولید و عرضه مسکن رونق بدهد، این است که بخش خصوصی با ارائه مشوق‌هایی پای کار بیاید.
بنا به گفته دبیر کانون انبوه‌سازان، از چند جلسه اخیر که در شورای مسکن به ریاست وزیر راه و شهرسازی برگزار شده در هیچ یک از جلسات از انبوه‌سازان به عنوان تنها تشکل فعال در حوزه تولید مسکن دعوت به عمل نیامده است.

*سکونت ۲۰ میلیون ایرانی در بافت‌های ناکارآمد

«بیش از ۲۰ میلیون نفر در کشور در بافت‌های تاریخی، فرسوده و ناکارآمد سکونت دارند و سال به سال بر میزان بافت فرسوده در سطح کشور افزوده می‌شود». رئیس کمیسیون عمران مجلس با بیان این صحبت، ضرورت تجدیدنظر در طرح‌های جامع و تفصیلی را برای صدور مجوز به بخش خصوصی با هدف جذب سرمایه‌گذاری‌های کلان یادآور شده است.
محمدرضا رضایی هم‌چنین گفته است: «نه تنها بخش خصوصی در این حوزه بلکه در تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام کشور نیز علاقمند به مشارکت نیست در حالی که ما ۶۰۰ هزار میلیارد تومان پروژه نیمه تمام در کشور داریم که باید این پروژه‌ها را با مشارکت بخش خصوصی به سرانجام برسانیم چرا که اعتبارات دولتی پاسخگوی تأمین منابع در این حوزه نیست.»
بررسی‌ها نشان می‌دهد مشکل اصلی نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد، یعنی در اختیار گذاشتن زمین دولتی برای این طرح با مقاومت دستگاه‌های دولتی مواجه است. عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی ۱۹ آبان ماه ۱۳۹۷ در مراسم تودیع خود گفته بود «ایده ارائه زمین دولتی برای بازآفرینی شهری ارائه شد که مایلم به شما بگویم تا کنون کل زمین دولتی که برای این منظور اختصاص یافته ۳۶ متر مربع بوده است.»

*احتیاط سازندگان از ورود به شهرهای جدید

با این اوصاف، شهرهای جدید و شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر که در زیرمجموعه بنیاد مسکن قرار دارد تنها گزینه‌های روی میز محمد اسلامی است. در خصوص بنیاد مسکن احتمالاً در صورت تأمین اعتبارات لازم، مشکل جدی وجود ندارد. اما ۱۷ شهر جدید فعال که برنامه اقدام ملی برای آنها تعریف شده به‬ دلیل چالش‌هایی که با آن مواجه هستند هنوز به خروجی مطلوبی نرسیده‌اند. عدم پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری با توجه به چشم‌انداز رکودی بازار مسکن، مهم‌ترین پاشنه آشیل برنامه تولید ۲۰۰ هزار واحد در شهرهای جدید است. با این‌که بر اساس آمار رشد جمعیت شهرهای جدید ۱۰ برابر دیگر شهرهای کشور است، اما به دلیل بی‌اقبالی به مسکن مهر و نبود تقاضا برای بسیاری از واحدها هنوز بخش خصوصی با در نظر گرفتن بازده سرمایه، برای ورود به طرح اقدام ملی متقاعد نشده است.
دبیر کانون انبوه‌سازان با بیان این‌که طی شش ماه گذشته تمرکز وزارت راه و شهرسازی به سازمان نظام مهندسی معطوف و از تولید و عرضه مسکن غفلت شده است می‌گوید: اساساً وظیفه دولت و وزارت راه و شهرسازی تولید مسکن نیست و این وظیفه را در همه دنیا بخش خصوصی بر عهده می‌گیرد.تنها تشکل بخش خصوصی کشور هم که انبوه‌سازان هستند از اقدام ملی هیچ اطلاعی ندارند. اساساً تمام صحبت‌هایی که می‌شود بدون مشورت با بخش خصوصی و مشورت با بازیگران اصلی صنعت ساختمان صورت می‌گیرد.
فرشید پور حاجت بیان می‌کند: در شش ماه اخیر به کرات موضوع تولید و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را شنیده‌ایم ولی هیچ برنامه مشخص اجرایی حتی روی برگه نمی‌آید. از سوی دیگر بخشنامه‌ها و مکانیزم‌های خلق‌الساعه که اصولاً باید مراتب قانونی را طی کند ارائه می‌شود. در حالی که هر طرح و ایده باید توسط کارشناسان چکش‌کاری شود و در مجلس شورای اسلامی مورد بحث قرار گیرد.
وی با بیان این‌که به اذعان نمایندگان مجلس و مسئولان با کسری چهار میلیونی مسکن در کشور مواجهیم، می‌افزاید: زنگ خطر برای گرانی مسکن به صدا درآمده اما می‌بینیم که اولویت بعضی از آقایان به موضوعات فرعی همچون بخشنامه خدمات مهندسی مربوط می‌شود. عرضه مسکن کاهش یافته و طبیعتاً هر کالایی دچار کمبود شود با افزایش قیمت مواجه می‌شود. ما هیچ برنامه‌ای برای این منظور ندیدیم و به عنوان بخش خصوصی از مجلس هم این گلایه را داریم که فرصت طلایی پنج شش ساله برای تقویت حوزه تولید مسکن از دست رفت.
پور حاجت خاطرنشان می‌کند: زمانی که مسکن مهر آغاز شد بعد از دو سال هیچ حرکت مثبتی نداشت تا این‌که از کانون انبوه‌سازان دعوت به عمل آمد. پس از حضور سازندگان، مسکن مهر رونق گرفت و به شکل کاملاً تخصصی به تولید انبوه رسید. اما در خصوص ۴۰۰ هزار واحد، اقدام عملی از سوی دولت مشاهده نمی‌شود. سوال کلیدی این است که چه کسی قرار است این واحدها را بسازد؟

*اتکا به نقدینگی بخش خصوصی

اکنون از اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی چنین برمی‌آید که دولت برای رهایی از این وضعیت و نجات صنعت ساخت وساز روی نقدینگی بخش خصوصی حساب ویژه ای باز کرده است.
بنا به گفته طاهرخانی معاون وزیر راه و شهرسازی با توجه به خوداتکایی بخش مسکن و ساختمان و وابستگی بسیار پایین این حوزه به خارج از ظرفیت بالایی برای تحقق اقتصاد مقاومتی برخوردار است.
دولت در نظر دارد تا سال ۱۴۰۰ بالغ بر ۴۰۰ هزار واحد مسکونی از طریق مشارکت احداث کند که ۲۰۰ هزار واحد مسکونی از برنامه اقدام ملی مربوط به شهرهای جدید است و تمرکز برای اجرای این برنامه در شهرهای جدید بر استفاده از ظرفیت بخش خصوصی است. طاهرخانی در این خصوص می‌گوید: امروز یکهزار میلیارد تومان کار شروع شده که هدف آن تأمین مسکن برای اقشار جامعه است. بیش از ۷۰۰ میلیارد تومان از این رقم توسط بخش خصوصی انجام می‌شود و چیزی که ما ارائه کردیم فقط زمین است. امیدواریم خروجی برنامه اقدام ملی، مسکن با کیفیت برای شهروندان باشد.
مطابق آخرین برآوردها ۱,۹۵۰ هزار میلیارد تومان نقدینگی در کشور وجود دارد که بخش اعظم آن در اختیار بخش خصوصی است و باید راهکاری اندیشید تا این پول هنگفت از بازارهای طلا، ارز و سفته‌بازی در حوزه مسکن به سمت تولید و اشتغال بیاید. البته با توجه به دشواری محاسبات از بازده سرمایه در سال‌های آینده باید مسیری شفاف را با اهرم‌های تشویقی برای سازندگان ترسیم کرد.
مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید با اشاره به منافع و مزایای استفاده از ظرفیت بخش خصوصی در صنعت ساختمان بیان می‌کند: علاوه بر تأمین مالی بخش مسکن، یکی از مزایای اصلی استفاده از این ظرفیت، بی‌نیاز کردن بخش دولتی از ورود تصدی‌گرایانه به این حوزه است؛ پروژه‌های زیادی را می‌توان مشاهده کرد که ورود مستقیم دولت باعث کاهش بهره‌وری و مشکلات دیگری شده است اما حضور بخش خصوصی می‌تواند به مدیریت منابع و افزایش نوآوری در این پروژه‌ها کمک کند و درعین‌حال ضمن برخوردار نبودن از محدودیت‌های دولتی، قیمت تمام‌شده را مدیریت کند.
وی می‌گوید: در مدل جدید، مدل کارفرمایی و پیمانکاری حاکم نیست که تصور کنیم به‌نوعی سرمایه‌گذاران مجری تصمیمات بعضاً نامعقول ما هستند؛ در سیستم کنونی کارفرمایی و پیمانکاری، هزینه دستورات و موضوعات را عملاً بخش دولتی می‌پذیرد اما قاعدتاً در سیستم سرمایه‌گذار و سرمایه پذیر، قواعد حضور کاملاً تغییر می‌کند و از این مقطع به بعد این مجموعه‌ها، شرکای ما هستند و باید به دیدگاه‌ها و پیشنهادات آنها ارج گذاشته شود و درعین‌حال انعطاف لازم را متناسب با شرایط بازار داشته باشیم.
با توجه به در اختیار داشتن زمین به مقدار کافی در شهرهای جدید شاید در این حوزه مشکل کمتری وجود داشته باشد اما در حوزه بازآفرینی که متقاضیان اصلی بازار مسکن در آن مناطق ساکن هستند، کار مقداری دشوار است. نوسازی و بهسازی در بافت‌های ناکارآمد به دلیل مقاومت دستگاه‌های دولتی از در اختیار گذاشتن زمین، محدودیت اعتبارات دولتی، بی‌میلی بخش خصوصی و عدم ایجاد بستر سهل و آسان برای سرمایه‌گذاری در این حوزه به کندی پیش می‌رود.
رضایی رئیس کمیسیون عمران مجلس نیز گفته است: نه تنها بخش خصوصی در این حوزه بلکه در تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام کشور نیز علاقمند به مشارکت نیست در حالی که ما ۶۰۰ هزار میلیارد تومان پروژه نیمه تمام در کشور داریم که باید این پروژه‌ها را با مشارکت بخش خصوصی به سرانجام برسانیم چرا که اعتبارات دولتی پاسخگوی تأمین منابع در این حوزه نیست.
با این حال وزیر راه و شهرسازی در جریان آغاز عملیات اجرایی ۲۰۹۹ واحد مسکونی در قالب طرح اقدام ملی تولید و عرضه مسکن در شهر جدید اندیشه اظهار داشت: در برنامه اقدام ملی هر هفته شاهد آغاز اجرای یک پروژه هستیم و امیدواریم بتوانیم رونق تولید مسکن را با همت بخش خصوصی داشته باشیم.

پاسخ دادن