بخش مسکن از آن جهت که تأثیر قابل توجهی بر ارزشافزوده کل اقتصاد، تولید ناخالص داخلی، صنایع وابسته و جامعه دارد، مورد توجه ویژه سیاست‌گذاران است.
تهران – اقتصاد برتر – ۲۱ تیر ۹۸
به گزارش #اقتصادبرتر بخش مسکن از آن جهت که تأثیر قابل توجهی بر ارزشافزوده کل اقتصاد، تولید ناخالص داخلی، صنایع وابسته و جامعه دارد، مورد توجه ویژه سیاست‌گذاران است. این بخش هم از لحاظ سهم در سبد هزینه خانوار و هم از لحاظ سهم در تولید ناخالص داخلی و نیز به سبب نقش آن در تغییرات شاخصهای کلان همچون رشد اقتصادی، اشتغال عوامل تولید و عدالت اجتماعی از جایگاه ویژهای برخوردار است. از این رو گزارش حاضر به بررسی تحولات اخیر بازار مسکن در ایران و به ویژه مسکن تهران در سال ۱۳۹۸ پرداخته است.
از منظر افزایش قیمت مسکن همزمان با افزایش تورم در سالهای گذشته، روند قیمت مسکن نیز افزایشی بود. در سالهای اجرای برنامه پنجم توسعه، به استثنای سال ۱۳۹۱، تورم بخش مسکن همواره پایینتر از نرخ تورم کل بوده است. همچنین در سال ۱۳۹۳ ، تورم ارزش اجاری مسکن (که در چهار سال پیش از آن همواره پایینتر از نرخ تورم کل بوده است)، با نرخ تورم کل برابر شده است.
سهم هزینه تأمین مسکن از کل درآمد خانوار شهری، در سال ۱۳۹۲ حدود ۳۳.۴ درصد بوده که نسبت به سال ابتدایی برنامه پنجم تقریباً ثابت مانده است. اما سهم هزینه مسکن از کل درآمد برای خانوارهای دهک اول درآمدی از ۶۲ درصد در سال ۱۳۸۸ به ۴۲ درصد در سال ۱۳۹۲ رسیده و به متوسط کشور نزدیکتر شده است (مرکز آمار ایران، نتایج آمارگیری از هزینه و درآمد خانوار شهری). این بهبود قابل توجه در هزینه مسکن خانوارهای کمدرآمد را میتوان حاصل اجرای برنامههای وسیع حمایتی نظیر مسکن مهر طی سالهای ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲ دانست.
اما باید تأکید کرد که همچنان حدود نیمی از درآمد خانوارهای محروم کشور صرف تأمین مسکن میشود که این رقم بالاتر از اندازه متعارف جهانی است. همچنین مطابق آمار موجود در بازه سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۰، حدود ۷۰ درصد از تقاضای مسکن کشور را تقاضای سرمایهای (غیرمصرفی) تشکیل داده است. در چنین شرایطی اکثر کشورهای دنیا روشهای مختلف کنترل بازار و مهار سوداگری را اتخاذ میکنند (عمدتاً از طریق مالیاتهای هدفمند در حوزه زمین و مسکن که متکی بر سامانه اطلاعاتی دقیقی باشد).
بازار مسکن تهران در سال ۱۳۹۸
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسیها و سیاستهای اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است.
بر اساس این گزارش در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸، تعداد معاملات آپارتمان‌های مسکونی شهر تهران به ۱۲.۱ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۶.۵ درصد کاهش نشان می‌دهد.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از مجموع ۱۲۱۲۸ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۰.۴۱ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با اردیبهشت ماه سال قبل ۲.۹ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل واحدهای با قدمت ۶ تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.
جدول ۱: تحولات بازار مسکن در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ و درصد تغییر نسبت به دوره مشابه
در بررسی تحولات بازار مسکن، توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۶.۶ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۹.۶ و ۹.۲ درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند.
در مجموع ۷۲.۸ درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران در اردیبهشت ماه سال جاری (مربوط به ۱۰ منطقه شهر) به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق (۵ ،۲ ،۴ ،۱۰ ،۱۴ ،۸ ،۷ ،۱ ،۱۵ و ۳) بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۷.۲ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص داده‌اند.
نمودار ۱: توزیع مناطق شهر تهران بر حسب سهم از تعداد معاملات انجام شده در اردیبهشت ماه ۱۳۹۸
(بانک مرکزی، ۱۳۹۸)
قیمت مسکن تهران در سال ۱۳۹۸
در اردیبهشت ماه سال ۱۳۹۸، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران ۱۲۶.۷ میلیون ریال بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۵.۱۲ و ۱۱۲ درصد افزایش نشان می‌دهد.
بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه ۹ (معادل ۱۳۴ درصد) و کمترین میزان رشد به منطقه ۱۹ (معادل ۸۴.۵) درصد تعلق دارد.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۲۶۰.۲ میلیون ریال به منطقه ۱ و کمترین آن با ۵۹.۱ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. ارقام مزبور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰۷.۴ و ۱۱۷.۹ درصد افزایش نشان می‌دهند.
نمودار ۲: متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی مناطق شهر تهران(میلیون ریال)
سیاستهای دولت
یکی از برنامههای قطعی دولت در بخش مسکن، تشکیل صندوقهای پسانداز مسکن با هدف ارائه تسهیلات با مبلغ و نرخ سود مناسب به خانوارها بوده است تا از این طریق اولاً امکان خانه‌دار شدن بخش بزرگی از خانوارهای کشور فراهم شود و ثانیاً با تحریک سمت تقاضای مسکن، تولید در بخش مسکن و بخشهای وابسته به آن از رکود فعلی خارج شوند.
پرداخت تسهیلات از سوی بانکها به بخش مسکن از دیگر موارد ضروری عنوان شده که در جهت تقویت تقاضا مورد توجه قرار گرفته است این تسهیلات میتواند به سازندگان و یا مصرف کنندگان تعلق بگیرد. از آنجایی که مبلغ این تسهیلات در سقفهای ۶۰، ۸۰ و ۱۰۰ میلیون تومانی تصویب شده است. گرچه شرایطی از جمله سقف و مدت سپردهگذاری وامگیرنده، نرخ بهره، دوره بازپرداخت و سنجش بضاعت مالی بازپرداخت وام گیرنده در کمیّت و کیفیت تخصیص و خانه‌دار شدن متقاضیان تأثیر دارد، اما باید گفت که این تسهیلات تنها میتواند به عنوان کمک هزینه تأمین مسکن تلقی شود نه وام خرید مسکن.
نقش تسهیلات در تحولات بازار مسکن
ازسوی دیگر مبلغ تسهیلات مذکور، در تأمین هزینههای خرید مسکن در شهرهای بزرگ کشور نقش چندان بزرگی ندارد. افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید این وام‌ها را ذوب کرد. یعنی وام‌های موجود تکافوی خرید را نمی‌دهد. از سوی دیگر هر افزایشی نیازمند تأمین منابع است که در شرایط موجود کار سختی است.
با افزایش نسبی قیمت مسکن طی دو دهه گذشته، سهم خانوارهای مالک مسکن به مرور کاهش یافته است. سهم خانوارهای مالک مسکن در ابتدای دهه هفتاد ۷۷ درصد و در ابتدای دهه هشتاد ۷۲ درصد و در سال ۱۳۹۶ به ۶۵ درصد رسیده است. به بیان دیگر با افزایش نسبی قیمت مسکن، توان‌پذیری خرید مسکن کاهش یافته و خانوارهای بیشتری ناچار به اجاره مسکن شده‌اند.
از طرف دیگر، افزایش قیمت مسکن منجر به افزایش هزینه اجاره و افزایش سهم آن در سبد مصرفی خانوار و کاهش سهم سایر اقلام و در نتیجه کاهش رفاه خانوار شده است. رکود اقتصادی و کاهش درآمد خانوار، همزمان با افزایش قیمت مسکن، مشکلات خانوارها را دوچندان کرده است.
از دیگر رویکردهای دولت، میتوان به رویکرد اتمام طرحهای نیمه تمام مسکن مهر، مسکن اجتماعی، مسکن حمایتی، بهسازی سکونتگاههای غیررسمی، کمک به بازسازی بافتهای فرسوده، صندوق پسانداز مسکن، تأمین سرمایه در گردش بازار ثانویه رهن و ایجاد تحرک در بخش مسکن و رونق این بخش اشاره کرد، که هرکدام از آن‌ها با توجه به کمیّت و کیفیت اجرا در مباحث مطروحه مابین سیاست‌گذاران و متولیان امر قرار دارد.
جمع‌بندی و پیشنهادات
شایان ذکر است که دغدغه تأمین مسکن غالباً، محدود به اقشار درآمدی متوسط به پایین جامعه میشود و نرخ تورم، سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار و آثار سیاستهای پولی، مالی و اقتصادی به نحوی بوده است که امکان خانه‌دار شدن این اقشار را در یک دوره زمانی بلندمدت بعید مینماید. از این منظر نمیتوان در این برهه از دوره زمانی، بخش مسکن را به عنوان بخش پیشران و مؤثر برای خروج از رکود اقتصادی و تولید قلمداد کرد. زیرا از یک طرف کاهش و عدم توان و قدرت خرید مردم و غیرمؤثر بودن تقاضا بر بازار این بخش حاکم است و از طرفی دیگر، میزان واحدهای عرضه شده بلامتقاضی با توجه به نرخ تمام شده و قیمت عرضه، بیانگر شکاف معناداری مابین عرضه و تقاضای بازار مسکن است.
در چنین شرایطی و با توجه به سیاست مالیاتی (مالی) دولت مبنی بر اخذ مالیات مضاعف از خانههای خالی و نبود تقاضای مؤثر برای آن دسته از واحدهای قابل واگذاری و فروش، چنین نتیجه گرفته میشود که ادامه این شرایط میتواند با تأثیر در میزان جاذبه این بازار، در یک دوره میانمدت و بلندمدت، موجبات کاهش سرمایهگذاری و ساخت‌وساز در بخش مسکن را به وجود آورد.
به نظر میرسد با عنایت به اینکه یکی از علل افزایش جمعیت شهرنشین و بروز مشکل مسکن در شهرهای بزرگ و کلان شهرها، افزایش مهاجرت است، در این راستا و با در نظرگرفتن محدودیت زمین قابل عرضه در شهرهای بزرگ و کلانشهرها، ضرورت مییابد تا اولاً نوسازی بافتهای فرسوده براساس طرحهای جامع و الگوهای نوین شهرسازی در حداکثر آزادسازی زمین و تأمین سرانههای شهری مورد توجه قرار گیرد و ثانیاً به جهت تأمین فاکتورهای جذب مهاجر در مبادی مربوطه؛ تمهیدات و اقدامات عملیاتی مربوطه تسریع یابد و منابع و تسهیلات براساس مناطق و کانونهای جمعیتی و الگوهای ساخت و تا سقف حداقل ۷۰ درصد هزینه خرید مسکن مورد توجه قرار گیرد. این موضوع میتواند در قالب پیشبرد سیاست توسعه مسکن با رویکرد مالی و در واقع راهاندازی صندوقهای مختلف در حوزه زمین و مسکن با هدف هدایت سرمایههای بخش خصوصی به این بخش تجلی یابد.
*monitoreconomy
