دولت ها ناکام در حل مشکل مسکن ایرانیان

نظارت بر بازار اجاره مسکن؛ شاید وقتی دیگر !
اقتصادبرتر

آمار‌ها می‌گوید ۴۲ درصد از جمعیت ایران زیر خط فقر مسکن قرار دارند و ۳۰ درصد هزینه‌های خانوار‌های ایرانی‌ را مسکن تشکیل می‌دهد و بسیاری از برنامه‌های دولت‌ها در حوزه مسکن چندان با موفقیت همراه نبوده است.

تهران- اقتصادبرتر- ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۱

به گزارش #اقتصادبرتر، حمیدرضا صارمی، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اعلام این آمار گفت سهم هزینه مسکن برای ۶۰ درصد خانوار‌های تهرانی در سال ۱۴۰۰ بیش از ۶۵ درصد بوده است.

صارمی گفت در حال حاضر ۴۳ درصد تهرانی‌ها مستاجر هستند در حالی که به طور متوسط ۲۵ درصد خانوار‌ها در کل ایران مستاجر هستند.

وی از رشد هزار و ۶۲۵ درصدی قیمت هر متر مربع مسکن در تهران از سال ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۰ هم خبر داد و گفت تهران سالانه به ۱۵۰ هزار مسکن نیاز دارد.

قیمت مسکن در شهر تهران در حال حاضر از میانگین ۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع شروع می‌شود و تا ۷۰ میلیون تومان می‌رسد. البته در آگهی‌ها، نرخ‌های پایین‌تر از متری ۱۵ میلیون تومان اغلب در جنوب تهران و بالاتر از متری ۷۰ میلیون تومان اغلب در شمال پایتخت دیده می‌شود.

بر اساس اعلام وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی برآورد هزینه مسکن خانوار مستاجر شهرنشین روی خط فقر در سال ۱۴۰۱ نشان می‌دهد به طور متوسط هزینه مستاجرین نزدیک به خط فقر، ماهیانه حدود دو میلیون و ۴۵۴ هزار تومان است که در بالاترین نرخ در تهران سه میلیون و ۸۲۲ هزار تومان و پایین‌ترین نرخ در خراسان جنوبی ۸۳۷ هزار تومان است.

مهم‌ترین چالش فقر مسکن در مناطق شهری، دسترسی نداشتن به مسکن مقرون به صرفه و مهمترین چالش فقر مسکن در مناطق روستایی، بدمسکنی گزارش شده است.

بر این اساس، نرخ عدم دسترسی به مسکن مقرون به صرفه در مناطق شهری ۴۹ درصد (۹.۵ میلیون خانوار) و نرخ بدمسکنی در مناطق روستایی ۴۰ درصد ( ۲.۴ میلیون خانوار) است.

مسئله مسکن و اجاره‌بهای آن همچنین یکی از مهمترین شاخص‌های خرد اقتصادی پس از هزینه‌های معیشت و دارو برای بسیاری از خانوار‌های ایرانی است.

این هزینه‌ها برای اقشار متوسط و ضعیف در سال‌های اخیر به ابرهزینه‌ای تبدیل شده که کمر مستاجران را زیربار سنگینش خم کرده‌ است.

در سال‌های اخیر اگرچه رشد نرخ اجاره‌بها کمتر از افزایش قیمت مسکن بوده، با وجود این همواره مبالغ اجاره فراتر از حد توان خانوارها بوده و آنها را مجبور کرده بیش از نیمی از درآمد ماهانه خود را به این حوزه اختصاص بدهند.

در نتیجه خانوارهای آسیب‌پذیر مجبور به اثاث‌ کشی‌های مستمر یا حرکت به حاشیه شهرها و زاغه‌نشینی شده و به همین واسطه هزینه‌های زیادی را از لحاظ اقتصادی و زمانی برای رفت و آمد بین محل کار و محل زندگی متحمل می‌شوند.

روز پنجشنبه ۲۹ اردیبهشت نیز نمایندگان مجلس با هدف کنترل بازار اجاره بهای مسکن به طرحی دو فوریتی رای مثبت دادند. طرحی که در صورت تصویب نهایی معلوم نیست چقدر ضمانت اجرایی داشته و مانع از افزایش اجاره‌بهای مسکن در کشور خواهد شد.

در این میان اجرای طرح «نهضت ملی مسکن» که ابراهیم رئیسی پیش‌تر شعار آن را داده بود هم با چالش‌هایی نظیر تامین مالی، هزینه‌های ساخت و در نتیجه استقبال اندک مردم مواجه شده است.

بر اساس قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها موظف شده‌اند دست‌کم ۲۰ درصد از تسهیلات پرداختی نظام بانکی را به بخش مسکن اختصاص دهند، موضوعی که تحقق آن با تردید‌های بسیاری همراه است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد سهم بخش مسکن از تسهیلات پرداختی بانک‌ها در سال ۱۴۰۰ بین پنج تا شش درصد بوده و با رقم ۲۰ درصد فاصله بسیاری دارد و در سال ۱۴۰۱ هم پیش‌بینی می‌شود همین میزان تسهیلات در این بخش پرداخت شود.

تحلیل‌گران اقتصادی می‌گویند در صورتی که بانک‌ها رقم ۲۰ درصد را کامل پرداخت کنند،‌ یک پنجم منابع آنها در بلند مدت منجمد خواهد شد و توان تسهیلات‌دهی آنها در بخش‌های دیگر کاهش می‌یابد. موضوعی که بانکداران هیچ علاقه‌ای به آن ندارند.

اضافه برداشت از منابع بانک مرکزی روش دیگر بانک‌ها برای تامین این سقف است که کارشناسان به شدت نسبت به تورم‌زا بودن این روش هشدار داده‌اند.

خبرگزاری ایسنا ۲۷ فروردین هم گزارشی منتشر کرد که نشان می‌دهد متقاضیان طرح «نهضت ملی مسکن»، به‌رغم ثبت‌نام اولیه، از ادامه فرایند این طرح استقبال نکرده‌اند.

آمار‌ها می‌گوید تا پایان سال ۱۴۰۰، بیش از پنج میلیون و ۴۰۰ هزار نفر در این طرح ثبت‌نام کرده‌اند که از این تعداد، دو میلیون و ۳۰۰ هزار نفر واجد شرایط شناخته شده‌اند.

با این حال، براساس اعلام بانک مسکن حدود ۳۷۲ هزار نفر در این بانک برای این طرح، حساب باز کرده‌اند و از این میان فقط ۲۲۰ هزار نفر آورده خود را واریز کرده‌اند.

روزنامه «خراسان» یکی از دلایل این استقبال سرد را بدقولی دولت قبل در تحقق وعده‌های خود در حوزه مسکن اعلام کرده است.

این روزنامه می‌نویسد در دولت قبل قرار بود سال ۱۳۹۸ تا ۱۴۰۰، تعداد ۴۰۰ هزار واحد مسکونی تکمیل شود، اما آنچه در عمل به اتمام رسید، تنها ۴۰ هزار واحد بود که همین مساله منجر به بی‌اعتمادی بخش قابل توجهی از متقاضیان به این طرح شد.

براساس اعلام مقام‌های وزارت مسکن و شهرسازی، ایران در حال حاضر به ۱۰ میلیون واحد مسکونی نیاز دارد که تحقق این امر به سرمایه‌گذاری قابل توجهی نیاز دارد.

نبود وجود برنامه‌ای مشخص در حوزه مسکن و ایجاد رکود در این حوزه و بحران اقتصادی در سال‌های اخیر، بخش مسکن را به چالشی عظیم برای حکومت و مردم تبدیل کرد. چالشی که اکنون برای حل آن، قانون جهش تولید مسکن در دستور کار قرار گرفته است و البته معلوم نیست این طرح هم‌چون سایر طرح‌های دولتی به چه سرنوشتی دچار شود.

نتایج بررسی‌های سایت «نسیم‌آنلاین» نشان می‌دهد از ابتدای انقلاب تاکنون برای بهبود مسکن، دولت‌ها سیاست‌ها و برنامه‌های مختلفی را به اجرا گذاشته‌اند که هیچ یک از آنها نتیجه مطلوبی نداشته‌ و اگر«موفقیتی» هم داشته، مقطعی و گذرا بوده است.

واگذاری زمین ارزان: سیاستی که در سال‌های ابتدایی انقلاب در پی مصادره اموال، وجود زمین‌های بسیار در حاشیه شهرها و نبود برنامه مدون رواج گرفت که پیامدهای منفی نظیر رواج سکونت‌های غیررسمی و ساخت غیرمتعارف مسکن از عمده‌ترین عواقب آن بود.

وام مسکن: شایع‌ترین و عمومی‌‌ترین سیاست دولت در حمایت از متقاضیان خرید خانه که عقب ماندگی میزان وام از تورم و قیمت مسکن و عدم توان پرداخت اقساط توسط اقشار کم درآمد از جمله دلایل ناکارآمدی این راهکار است.

مسکن استیجاری: طرحی که در ابتدا قرار بود دولت و نهادهای انقلابی اقدام به ساخت چنین مسکنی کنند به گونه‌ای که پس از ساخت، به مردم اجاره داده شود و مبالغ اجاره نیز صرف بازگشت سرمایه و البته نگه داشت مسکن شود.

طرحی که به دلیل نبود وجود زیرساخت‌های مناسب جهت اجاره‌داری و تامین نشدن هزینه‌ها و البته تغییر رویکردها، به نتیجه نرسید و به سمت طرح‌های اجاره به شرط تملیک و اجاره ۹۹ ساله رفت.

شهرهای اقماری: شهرهای اقماری با هدف ایجاد سکونت‌گاه‌هایی در کنار شهرهای بزرگ مورد توجه بود که طرح «مسکن مهر» از مهمترین آنهاست. طرحی که عدم دسترسی مناسب، نبود زیرساخت‌ها و امکانات اولیه و زمان‌بر بودن احداث مسکن در منطقه، بازهم راه‌گشای مشکل مسکن نشد.

احیای بافت‌های فرسوده: طرحی که همواره از سیاست‌های رایج در دولت‌ها بود، اما وجود بافت تاریخی در میان این مناطق چالش بزرگی برای احیا آنها به شمار می‌رود. نبود زیرساخت‌های مناسب شهری و وجود مالکین شخصی بی‌شمار و پس از آن، درگیری زمین در بورس بازی، سبب شد این سیاست نیز کمک چندانی به حال و روز مسکن نکند.

تراکم فروشی: این سیاست زمانی رونق گرفت که بر اساس قانون، شهرداری‌ها موظف شدند درآمد خود را کسب کنند که فروش تراکم یکی از بهترین و آسان‌ترین روش‌ها برای شهرداری‌ها بود. این طرح در حوزه مسکن موجب افزایش ارزش تراکم به قیمت ملک شد که ملک را به کالایی در خدمت بازار تبدیل کرد.

مالیات بر خانه‌های خالی: نبود زیرساخت‌های لازم جهت شناسایی دقیق خانه‌های خالی، هرگز این طرح را به موفقیت نزدیک نکرد و حتی در برهه‌هایی نیز به تعطیلی کشاند. از مافیا و سرمایه‌گذاران با نفوذ به عنوان دیگر عوامل شکست این طرح نام برده می‌شود.

این طرح قصد دارد با وضع مالیات، مالکان خانه را مجبور یا تشویق به اجاره خانه‌های خالی خود کند که اجرای آن در ایران با شکست همراه شده است.

در کنار همه این ناکامی‌ها، بنگاه‌داری بانک‌ها، تورم، مساله اجاره‌داری دولت و نهادهای عمومی، معافیت و تشویق‌های مالیاتی و هزینه‌های ساخت، نقش شهرداری‌ها، تمایز بین شهر و روستا و کلان‌شهرها، نقش نهادهای مختلف، سندهای بالادستی، نگاه فرهنگی و اجتماعی و بسیاری دیگر از مسائل همگی دست به دست هم دادند تا بحران مسکن در ایران روز به روز شدید‌تر و عمیق‌تر شود و چشم‌انداز مسکن در برای مردم چندان روشن نباشد.

پاسخ دادن