بنگاههای مشاور املاک به عنوان حلقه واسطه اصلی بین فروشنده و خریدار واحد مسکونی، نقش تعیین کننده‌ای در حوزه قیمت‌گذاری مسکن ایفا می‌کنند، در چنین شرایطی وابستگی حق کمیسیون بنگاه به ارزش معامله و نبود قوانین نظارتی بر فعالیت این واحدهای صنفی، می‌تواند شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا سازد.
تهران – اقتصاد برتر – ۳۱ خرداد ۹۹
به گزارش #اقتصادبرتر به نقل از فارس، بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد تاثیرگذاری بر بازار مسکن و افزایش قیمت‌های بعضی مناطق خاص در کلانشهرهایی مانند تهران بیشتر توسط بعضی مجتمع‌های بزرگ مشاوره املاک که تعداد زیادی مشاور را در استخدام دارند اتفاق می‌افتد.
یکی دیگر از شگردهای بعضی از این بنگاه‌داران بزرگ مسکن استفاده از اتاق قرارداد و انعقاد قرارداد دور از چشم بقیه مشاوران است. سجاد عالیشاه کارشناس املاک در گفت‌وگو با خبرنگار فارس در این باره می‌گوید: وجود اتاق قرارداد در بعضی بنگاههای بزرگ مشاور املاک علیرغم بعضی محسنات اما مفسده‌هایی نیز دارد.
وی افزود: در زمان‌هایی که تلاطم بازار مسکن اتفاق می‌افتد و نظم قیمت‌ها در بازار به هم می‌ریزد در موارد زیادی انجام معامله واقعی روی قیمت‌های بالای مسکن اتفاق نمی‌افتد و قیمت‌ها بدون منطق بالا می‌رود بدون اینکه روی آنها معامله انجام شود. در این شرایط بعضی مشاوران املاک برای اینکه قیمت‌ها را روی عددهای خاصی تثبیت کنند شگرد ویژه‌ای به کار می‌برند.
وی در توضیح این شگرد گفت: در یک مجتمع بزرگ مشاوران املاک ممکن است ۲۰ یا ۳۰ نفر مشاور حضور داشته باشند. وقتی شما عقد قرارداد را در یک اتاق به صورت محرمانه انجام می‌دهید می‌توانید بعد از خروج از اتاق قرارداد هر قیمتی را به عنوان قیمت مورد توافق به بقیه مشاوران اعلام کنید. حتی اگر این قیمت واقعی هم نباشد بقیه مشاوران فرض می‌کنند شما واقعا روی آن قیمت غیر منطقی قرارداد بسته‌اید و تلاش می‌کنند روی همان قیمت قرارداد ببندند. در این بین مشتری شما هم راضی ست و تصور می‌کند تخفیف خوبی در خرید یا اجاره گرفته است و طبعا به خواسته شما برای سکوت درباره مبلغ واقعی قرارداد تن می‌دهد. با این شگرد قیمت غیر واقعی تثبیت می‌شود چون در فضای معاملات املاک گفته می‌شود اگر روی قیمتی قرارداد بسته شد پس قیمت واقعی همان است و بقیه تلاش می‌کنند خود را با همان قیمت‌ها تنظیم کنند.
- قیمت بالاتر مسکن و سود بیشتر مشاوران املاک
یکی دیگر از دلایلی که شرایط را برای افزایش قیمت مسکن مهیا می‌سازد، ارتباط حق کمیسیون واحدهای مسکونی و ارزش معامله انجام شده است. در حال حاضر، طرفین معامله مسکن می‌بایست درصدی را تحت عنوان حق کمیسیون به بنگاه پرداخت نمایند. این درصد برای معاملات زیر ۵۰۰میلیون، نرخ ۰٫۵درصد ثمن معامله و برای معاملات بالای ۵۰۰میلیون ۰٫۲۵درصد به ازای اختلاف ارزش معامله از ۵۰۰ میلیون تومان است. همچنین برای قراردادهای اجاره، حق کمیسیون ۰٫۲۵درصد ارزش معامله تعیین می‌شود.
توجه به فرآیند نقل انتقال و معامله مشخص می‌کند، فعالیت بنگاه مشاور املاک ارتباطی با ارزش معامله ندارد و کار انجام شده توسط بنگاه برای نقل و انتقال یک ملک ۱۰۰میلیونی تومانی تفاوتی با نقل و انتقال ۱میلیارتومانی ندارد. از این رو وابستگی قیمت به ثمن معامله امری منطقی به نظر نمی‌رسد.
از سوی دیگر در شرایطی که نفع بنگاه مشاوره املاک در انجام معامله با هزینه بیشتر تامین شود، طبیعی است که بنگاه از افزایش بی‌رویه قیمت مسکن سود برده و مقاومتی در این باره نداشته باشد.
در این باره محمد حمیدزاده، کارشناس حوزه عمران و مسکن، در بیان مسئله وابستگی حق کمیسیون به ارزش معامله، گفت:« حق کمیسیون بر اساس تعرفه کمیسیون مشاوران املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاوران املاک تعیین می‌گردد، که وابستگی این رقم به ارزش معامله، مشاور املاک را به سمت معامله با ارزش بیشتر سوق می‌دهد. در حقیقت این امر می‌تواند شرایط را برای کاهش قیمت مسکن دشوار سازد.»
این کارشناس حوزه عمران و مسکن، در ارتباط با مدل‌های مدنظر برای تعیین حق کمیسیون عنوان کرد:« با توجه به اینکه فرآیند خرید، فروش و اجاره واحدهای مسکونی ارتباطی با ارزش خانه ندارد، می‌توان با تعیین رقم ثابت بدون وابستگی به ارزش معامله، نفع بنگاه مشاور املاک را از افزایش قیمت کاست.»
- لزوم نظارت بر بنگاههای مشاور املاک از سوی متولیان بازار مسکن
در شرایطی که بازار مسکن با افزایش قیمت سرسام آور ناشی از حضور تقاضاهای سرمایه‌ای و سوداگرانه و کاهش ساخت و تولید مسکن، رنج می‌برد، نبود نظارت بر فعالیت مشاوران املاک و وجود قانون‌های که بنگاه‌ها را ذی‌نفع افزایش قیمت قرار می‌دهد، می‌تواند شرایط را بیش از گذشته دشوار سازد.
در همین خصوص، اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتگو با خبرگزاری فارس، ضمن تاکید بر لزوم نظارت بر فعالیت مشاوران املاک به منظور جلوگیری از نابه‌سامانی بازار مسکن،تصریح کرد: «درحالی بیش از نیمی از حقوق یک جوان در هر ماه صرف هزینه مسکن می‌شود که یک بنگاه مشاور املاک، با یک معامله به اندازه چندین برابر حقوق آن جوان را بدست می‌آورد. در چنین شرایطی مدیریت بنگاههای املاک می‌تواند در بازار تعیین کننده باشد»
توجه به نکات مطرح شده مشخص می‌کند، قوانین موجود برای نظارت بر واحدهای صنفی مشاور املاک و همچنین تعیین حق کمیسیون آنها تطابقی با روند معامله انجام شده نداشته و ظرفیت اخلال در بازار مسکن را فراهم می‌کند. لازم به تاکید است وضع قوانین جدید در حوزه‌های مذکور می‌تواند از بنگاه معاملات املاک، یک واحد صنفی تسهیل کننده بازار مسکن بسازد و شرایط را برای خانه‌دار شدن مردم آسان کند.
