مشکلی که دولت برای مالک و مستاجر ایجاد کرد

بازار مسکن
اقتصاد برتر

تمدید اجباری قرار داد‌های اجاره، افزایش ۲۵ درصدی تمدید اجاره بها و یا تخلیه مورد اجاره هر زمانی که مستاجر بخواهد و موارد دیگر از این دست مشکلاتی است که دولت برای مالک و مستاجر ایجاد کرده است.

تهران – اقتصاد برتر – ۱۰ مهر ۹۹

موضوعات ذکر شده و مواردی از این دست که در قانون مالک و مستاجر توسط دولت تصویب و ابلاغ شده است به کانونی برای اختلافات بین مالک و مستاجر تبدیل شده و قضات شوراهای حل اختلاف نیز در ابهام مانده اند که بالاخره حق با چه کسی است؟ مالک یا مستاجر؟ در حالی که هیچیک مقصر نیستند و تقصیر متوجه قانونی است که همه طرف‌ها را گرفتار کرده است. در گذشته مالک و مستاجر مثل همه امور اقتصاد با عرضه و تقاضا و مذاکره به توافق می‌رسیدند و قرار داد منعقد می‌کردند و در چارچوب توافق انجام شده عمل می‌کردند و اگر هر یک از طرفین از قرارداد امضاء شده عدول می‌کرد متخلف بود و برای قضات محاکم نیز محتوای قولنامه ملاک تصمیم گیری بود. اما قانون مالک و مستاجر همه طرف‌ها را با مشکل مواجه کرده است. در قرار داد‌های جدید مالکین که معمولا با افزایش ۱۰ – ۱۵ درصدی و حداکثر ۲۰ درصد اضافه اجاره بها اقدام به تمدید قرار داد‌ها می‌کردند اکنون به استناد قانون مصر هستند ۲۵ درصد به اجاره بهای سال قبل اضافه کنند که رقم قابل توجهی خواهد شد و فشار مضاعفی به مستاجر وارد می‌شود. یا مستاجر در زمانی که فصل اجاره نیست بمحض پیدا کردن مورد اجاره بهتر به مالک اطلاع می‌دهد که قصد تخلیه دارد و طبق قانون مالک بایستی ودیعه مستاجر را بپردازد و ملک مورد اجاره ماه‌ها خالی می‌ماند تا مالک مستاجر جدیدی پیدا کند. مورد دیگر اینکه برخی از مستاجران مرتکب تخلفات عدیده می‌شوند و مالک نمی تواند، مستاجر را به سادگی مجبور به تخلیه کند، چون مستاجر شرایط کرونا را بهانه کرده و می‌گوید مالک حق تخلیه ندارد! این‌ها مواردی است که اختلافات مالک و مستاجر را تشدید کرده و به کانونی برای اختلاف بین طرفین تبدیل شده است. همه اقتصاد دانان از گذشته تاکید کرده اند دولت در امور خصوصی مردم نباید دخالت کند و هر کجا دولت دخالت‌های بیمورد کرده، باعث بروز مشکل برای جامعه شده است. مردم آنقدر هوشمندی دارند که بتوانند در بازار بر اساس عرضه و تقاضا روابط بین خود را تنظیم کنند. بر فرض اگر مالک ملک خود را گران اجاره بدهد قطعا کسی آن مورد را اجاره نخواهد کرد خودش ضرر می‌کند. یا اگر مالک و مستاجری روحیاتشان به هم نخورد می‌توانند توافق کرده و معامله را فسخ کنند و یا… اما با قانون مالک و مستاجر دست و پای هر دو طرف بسته شده و هر دو ناراضی هستند و نهایت مشکل را از چشم دولت می‌بینند. لازم است دولت قانون یادشده را بازنگری کرده و تجدید نظر نموده و یا آن را لغو کند و اجازه دهد مردم خودشان در امور داخلی اشان تصمیم بگیرند و عرضه و تقاضا ملاک تعیین قیمت باشد و توافقات قولنامه ملاک عمل طرفین شود.

حقوقدان‌ها نیز معتقدند، بند‌هایی از قانون مالک و مستاجر از جمله «تمدید اجباری قراردادهای اجاره» با اصل‌هایی از قانون اساسی و مفادی از قانون مدنی مغایرت دارد. بررسی‌ها درباره مشکلات طرفین معامله اجاره و همچنین فرآیند رسیدگی به این نوع از اختلافات ملکی نشان می‌دهد با اجرای مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا، عملا قانون مالک و مستاجر برای توافقات، در حالت تعلیق است. وجود هشت اشکال حقوقی، فنی و اقتصادی در مصوبه تمدید اجباری اجاره‌نامه املاک مسکونی تا زمان نامشخص که به تصویب ستاد مقابله با کرونا رسیده و در تیرماه امسال ابلاغ شده است، موجب افزایش اختلافات میان مالک و مستاجر شده است. موضوع الزام موجران به توافق با مستاجرانی که قصد جابه‌جایی ندارند و تعیین سقف مشخص برای افزایش اجاره‌ بها که توسط ستاد ملی مقابله با کرونا در ابتدای تابستان امسال به تصویب رسید، به هشت علت به اختلافات میان موجران و مستاجران دامن زده و معادله باخت- باخت در بازار اجاره را رقم زده است. مصوبه‌ای که با هدف حمایت از مستاجران وضع شده با توجه به مشکلاتی که برای برخی از موجران به ‌دنبال داشته، نه‌تنها پای موجر و مستاجر را به محاکم قضایی باز کرده و به اتلاف وقت و انرژی آنها و تحمیل هزینه به دستگاه قضایی منجر شده است، بلکه در میان‌مدت نیز هر دو گروه از این تصمیم متضرر هستند؛ چراکه از یک سو موجر تمایل به تمدید قرارداد با مستاجر قبلی را از دست داده و در اولین فرصت ممکن که شرایط شیوع کرونا برطرف شود، درصدد درخواست از مستاجر برای ترک ملک برمی‌آید و از طرفی ممکن است حتی به‌دلیل مصائب ناشی از اجاره‌داری در سالی که گذشت، به کلی از عرضه ملک خود در بازار اجاره منصرف شود که این موضوع می‌تواند زمینه ‌ساز کاهش عرضه و تاثیر سوء بر وضعیت قیمت‌ها در بازار اجاره‌ بها باشد. به این ترتیب مستاجر نیز در مواجهه با کمبود عرضه و رشد قیمت در بازار اجاره متضرر خواهد شد و یک معادله باخت- باخت رقم می‌خورد.

1 پیام

  1. با سلام وعرض ادب ،این تصمیم دولت بدون هیچ گونه کارشناسی انجام شده وباعث جسارت برخی از مستاجران سود جو شده،خدارو خوش نمیاد ادم با بدبختی خونه بخره به خاطر بدهکاری سرمایه زندگیشو بسپاره دست مستاجر اون هم در نهایت وخاهت بگه تو هیچ اختیاری نداری

پاسخ دادن